Immobilienlexikon: Alle wichtigen Begriffe rund um Immobilien & die Arbeit mit einem Immobilienmakler
A
Altlasten
Altlasten sind umweltgefährdende Rückstände oder Verunreinigungen, die aus früheren industriellen, gewerblichen oder militärischen Nutzungen eines Grundstücks oder Gebäudes stammen. Diese Schadstoffe können Boden, Grundwasser und die umliegende Umwelt nachhaltig beeinträchtigen und stellen oft ein erhebliches Risiko für die Gesundheit von Menschen und Tieren dar. Altlasten können durch unsachgemäße Entsorgung von Abfällen, Austritte von Chemikalien oder andere umweltbelastende Aktivitäten entstanden sein. Bei der Immobilienbewertung und -transaktion spielt die Identifikation und Sanierung von Altlasten eine entscheidende Rolle, um zukünftige Haftungsrisiken und erhöhte Kosten zu vermeiden.
Die Identifikation von Altlasten erfolgt in der Regel durch Umweltgutachten und Bodenuntersuchungen, die gründlich prüfen, ob und in welchem Umfang ein Grundstück belastet ist. Werden Altlasten festgestellt, so sind oft umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich, um die Schadstoffe zu entfernen oder zu neutralisieren. Diese Sanierung kann sehr kostenintensiv sein und muss häufig durch spezialisierte Fachfirmen durchgeführt werden. Zudem können Altlasten den Wert einer Immobilie erheblich mindern und zur Verzögerung oder zum Scheitern von Immobiliengeschäften führen. Deshalb ist es für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig, sich eingehend mit möglichen Altlasten zu beschäftigen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um alle rechtlichen und finanziellen Aspekte sorgfältig zu berücksichtigen.
C
Courtage
Die Maklercourtage ist eine Provision, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie erhält. Die Höhe der Maklercourtage wird in der Regel in Prozent des Kaufpreises oder der Miete berechnet. Wer die Courtage zahlt – ob Käufer oder Verkäufer – ergibt sich unter anderem aus der Immobilienart und der Beauftragung. Bei der Vermietung gilt beispielsweise seit 2015 das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt hat, zahlt auch die Courtage. Beim Verkauf hat sich in vielen Fällen die Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer etabliert.
Die Maklercourtage dient als Vergütung für die Arbeit des Maklers, der den Verkaufsprozess koordiniert, potenzielle Käufer oder Mieter sucht, Besichtigungen organisiert, Verträge vorbereitet und bei der Abwicklung des Kaufs oder der Vermietung unterstützt.
Die Höhe der Maklercourtage kann je nach regionaler Gesetzgebung variieren. In Deutschland liegt die Provision für den Makler in der Regel bei 7,14 Prozent inkl. MwSt. des Kaufpreises. Grundlage für die Provision ist ein abgeschlossener Maklervertrag.
Es ist wichtig, sich vor Beginn der Zusammenarbeit mit einem Makler über die Höhe der Maklercourtage zu informieren und die genauen Konditionen schriftlich festzuhalten.
Insgesamt ist die Maklercourtage eine übliche und legitime Form der Vergütung für die professionellen Dienstleistungen eines Immobilienmaklers und trägt dazu bei, den reibungslosen Ablauf von Immobilientransaktionen zu gewährleisten.
E
Eigentümerversammlung
In der Eigentümerversammlung kommen alle Personen zusammen, die Anteile an einer Wohnungseigentumsanlage oder einem Mehrfamilienhaus besitzen. Das können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen sein.
Ziel der Eigentümerversammlung ist es, wichtige Entscheidungen zu treffen und gemeinsame Angelegenheiten rund um das gemeinsame Eigentum zu besprechen. Dazu gehören unter anderem die Auswahl eines Verwalters, die Festlegung von Instandhaltungsmaßnahmen, die Abstimmung über die Jahresabrechnung oder die Genehmigung von Baumaßnahmen.
Die Eigentümerversammlung ist in der Regel einmal im Jahr vorgeschrieben, kann aber auch öfter stattfinden, wenn es notwendig ist. Alle Eigentümer erhalten eine Einladung zur Versammlung, in der Ort, Zeit und Tagesordnung festgelegt sind. Hierbei ist es wichtig, dass alle Eigentümer die Möglichkeit haben, ihre Meinung zu äußern und über Angelegenheiten abzustimmen. Einberufen wird die Versammlung vom WEG-Verwalter. Eine Anwesenheitspflicht besteht nicht.
Seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Die Beschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, in manchen Fällen ist jedoch eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.
Die Eigentümerversammlung ist ein wichtiges Instrument, um demokratische Entscheidungen zu treffen und die Interessen der Eigentümer zu wahren. Sie ermöglicht eine offene Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Eigentümern und trägt zur langfristigen Werterhaltung und Weiterentwicklung der Immobilie bei.
G
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Immobilieneigentum anfällt. Sie wird sowohl für Grundstücke als auch für grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise Erbbaurechte erhoben. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel von den Käufern oder Erwerbern der Immobilie entrichtet.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland. Jedes Bundesland hat seit dem 01. September 2006 das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen. Der Satz liegt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und der Eigentumswechsel erfolgt ist. Die genauen Bedingungen diesbezüglich sind im Kaufvertrag festgehalten. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Regel direkt an das Finanzamt, nachdem der Grunderwerbsteuerbescheid beim neuen Eigentümer eingegangen ist. Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids ist die Grundsteuer fällig. Nach Eingang der Zahlung wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch ist.
Abzugrenzen ist die Grunderwerbsteuer von der Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt beim Grunderwerb an. Also dann, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft werden. Die Grundsteuer wird jährlich bei Grundbesitz fällig.
In Ausnahmefällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Dazu zählt der Grundstücksübergang durch Erbschaft oder Schenkung oder wenn das Grundstück an einen Lebenspartner veräußert wird.
K
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Diese Kosten müssen vom Käufer getragen werden und sollten bei der Finanzierung einer Immobilie unbedingt berücksichtigt werden.
Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage, sofern ein Makler in den Kauf involviert ist. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an das Finanzamt gezahlt werden muss und variiert je nach Bundesland in Deutschland zwischen 3,5 Prozent und 5,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Die Grundbuchkosten fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an. Die Maklercourtage ist die Provision für die Vermittlung des Kaufs und wird in Prozent des Kaufpreises berechnet.
Zusammen machen die Kaufnebenkosten einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis einer Immobilie aus und sollten daher bei der Budgetplanung für den Immobilienkauf unbedingt berücksichtigt werden. Mit einer Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte für die Kaufnebenkosten gerechnet werden.
M
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in einigen Ländern und Städten eingeführt wurde, um exzessive Mietpreisanstiege zu begrenzen und Mieter vor überhöhten Mietzahlungen zu schützen. Sie soll dazu beitragen, dass Wohnraum bezahlbar und die soziale Durchmischung in Stadtvierteln erhalten bleibt.
Die Mietpreisbremse legt fest, dass die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen nur in begrenztem Maße über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel anhand des Mietspiegels oder durch Vergleichswohnungen ermittelt.
In Regionen mit Mietpreisbremse müssen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags die Höhe der Vormiete und Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete offenlegen. Mieter haben zudem das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend gilt und je nach Bundesland oder Stadt unterschiedlich ausgelegt sein kann. Nicht alle Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse, beispielsweise Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.
Die Mietpreisbremse dient als Instrument, um das Mietniveau zu regulieren und Mietern eine gewisse Sicherheit in Bezug auf ihre Mietkosten zu geben.
R
Rendite
Die Rendite bezeichnet den Ertrag, den eine Investition relativ zum eingesetzten Kapital innerhalb eines bestimmten Zeitraums erwirtschaftet. Sie wird in der Regel als Prozentsatz ausgedrückt und dient als wichtige Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität einer Investition. Bei Immobilieninvestitionen umfasst die Rendite die laufenden Einnahmen aus Mieteinnahmen sowie potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie. Eine hohe Rendite signalisiert einen attraktiven Ertrag im Verhältnis zum Risiko und Kapitalaufwand, während eine niedrige Rendite auf geringere Erträge oder höhere Risiken hinweisen kann. Die Berechnung der Rendite hilft Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen und verschiedene Anlageoptionen miteinander zu vergleichen.
Die Berechnung der Rendite variiert je nach Anlageform und kann auch unterschiedliche Formen annehmen, wie zum Beispiel die Eigenkapitalrendite oder die Gesamtkapitalrendite. Bei der Mieteinnahme von Immobilien wird die Rendite häufig als Mietrendite bezeichnet, die das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis oder aktuellen Marktwert der Immobilie darstellt. Zusätzlich zur Bruttorendite, die lediglich die Erträge ohne Berücksichtigung von Kosten und Steuern einbezieht, wird oft auch die Nettorendite berechnet, bei der alle Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Steuern abgezogen werden. Somit bietet die Rendite eine umfassende Grundlage für die Analyse und Bewertung der wirtschaftlichen Effizienz und Attraktivität einer Investition, was sowohl für Einsteiger als auch für erfahrene Anleger von großer Bedeutung ist.
T
Teilungserklärung
Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht. Sie regelt die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten, die jeweils Eigentum einzelner Parteien werden.
Die Teilungserklärung legt die genaue Aufteilung des Gebäudes fest und enthält wichtige Informationen wie die Größe der einzelnen Einheiten, die prozentualen Anteile an der Gesamtheit des Gebäudes sowie die Regelungen zur gemeinsamen Nutzung von Flächen wie Treppenhäusern, dem Dachboden oder dem Garten.
Des Weiteren enthält die Teilungserklärung die Kostenverteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Ausgaben wie Reparaturen, Betriebskosten oder Instandhaltungsmaßnahmen. Sie bildet die Grundlage für die Bildung einer Eigentümergemeinschaft und legt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer fest.
Die Teilungserklärung wird zusammen mit der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan beim Grundbuchamt eingetragen und ist somit für alle Eigentümer verbindlich. Änderungen an der Teilungserklärung können nur mit Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden.
Insgesamt ist die Teilungserklärung ein wichtiges Dokument, das die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine WEG festlegt und eine geregelte und harmonische Zusammenarbeit der Eigentümer ermöglicht.
V
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, ist der geschätzte Preis, den eine Immobilie unter üblichen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielen würde. Er beruht auf der Annahme, dass Käufer und Verkäufer rational handeln, alle notwendigen Informationen besitzen und keiner der Parteien unter Druck steht. Der Verkehrswert wird häufig zur Grundlage für finanzielle Entscheidungen wie Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Besteuerung einer Immobilie herangezogen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden verschiedene Bewertungsmethoden eingesetzt, darunter das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren, um eine möglichst realistische und marktorientierte Einschätzung zu gewährleisten.
Die Verkehrswertermittlung wird oft von zertifizierten Gutachtern oder Maklern durchgeführt, die alle relevanten Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie, Markttrends und rechtliche Gegebenheiten berücksichtigen. Eine präzise Verkehrswertermittlung hilft nicht nur Käufern und Verkäufern, sondern auch Banken und Versicherungsgesellschaften, fundierte Entscheidungen zu treffen und finanzielle Risiken zu minimieren. Daher ist der Verkehrswert ein essenzielles Instrument zur Bewertung und Analyse des Immobilienmarktes.
W
Wertermittlung
Die Wertermittlung bezeichnet den strukturierten Prozess zur Ermittlung des Wertes eines Vermögensgegenstandes, insbesondere einer Immobilie. Ziel der Wertermittlung ist es, einen realistischen, objektiven und am Markt orientierten Wert festzulegen, der als Entscheidungsgrundlage für Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Besteuerung dient. Verschiedene Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren werden angewendet, um den spezifischen Wert eines Objekts präzise zu bestimmen. Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt relevante Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und aktuelle Marktbedingungen und wird häufig von zertifizierten Sachverständigen oder Gutachtern durchgeführt, um eine zuverlässige und nachvollziehbare Einschätzung zu gewährleisten.
Die Ergebnisse der Wertermittlung können in einem Bericht dokumentiert werden, der detaillierte Informationen zur Methodik, den verwendeten Vergleichsdaten und den Bewertungsfaktoren enthält. Dieser Bericht dient als wertvolles Instrument für verschiedene Parteien, darunter Käufer, Verkäufer, Investoren, Banken und Versicherungsgesellschaften, um fundierte Entscheidungen zu treffen und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
Mehr zur Wertermittlung erfahren Sie auch auf unserer Übersichtsseite zur Wertermittlung.